今回は、株式投資だけではなくREITうをご紹介していきます。
REITとは不動産投資ですが、通常、不動産投資をしようと思うと数千万の資金が必要となります。
そこでREITを活用ということです。
不動産投資もしてみたいけど、数千万なんて用意できないよ。
そうだよね！
不動産投資といえば普通、数千万必要となるけどREITなら低額で不動産投資できるんだよ。
今回は、そんなREITについて解説していくね
【REIT】ポイント5選
- ①REITの仕組みをイメージで理解する
- ②REITの4つのメリット
- ③REITの市場規模
- ④J-REITにおける6つのセクター
REITの仕組みをイメージで理解する
REITとは不動産投資を専門で行う会社のようなものです。
仕組みとしては、みなさんのような投資家からお金を集め、REITはそのお金を使って不動産投資をします。
そして、儲けた利益を投資家に分配していきます。
日本のREITはJ-REITと呼ばれていますJAPANの「ｊ」をとってますね。
具体的には、高級ホテルなど数百億円もする物件を、みんなで少しずつ出し合って購入するということです。
「どうしてもこのホテルが欲しい！」という人達が3万人集まったとします。
一人ひとりが100万円を出資すると合計は300億円、つまりホテルを買うことができます。
この出資する先がREITであり、REITは出資金で不動産を買い、儲けた利益をみなさんに分配するわけです。
実際、ディズニーランド近くに建っている「ヒルトン東京ベイ」はジャパン・ホテル・リート投資法人というREITの所有物件です。
REITの4つのメリット
メリット①
前述の事例でも分かるように、REITは大勢の投資家から資金を集めます。
そのため、投資家一人あたりが投資する金額を小さくすることができます。
100億円の不動産を買う場合
- 1万人：一人あたり100万円
- 10万人：一人あたり10万円
そのため、個人では手が出せないような一等地に、大きな物件を持つことができます。
メリット②
REITは利益の90%以上を投資家に分配すると、法人税が加算されない仕組みとなっています。
そのため、不動産投資で得た儲けを、投資家にしっかりと分配してくれます。
また、株式や国債との比較から、J-REITの分配金利回りが高いことも分かります。
分配金利回りの高さ
- J-REITの分配金利回り：平均4%前後
- 東証一部の配当利回り：平均2%前後
- 10年国債の利回り：マイナス～0.02%前後
メリット③
REITでは、金融機関・不動産会社・コンサル等の出身者が、投資先を厳選してくれます。
また、投資エリアや物件の種類（住宅、オフィス、商業施設等）についても、分散投資されています。
メリット④
通常、不動産は売り手と買い手が直接取引するものです、そのため、売ろうと思った時にすぐ売れるモノではありません。
むしろ買ってくれる相手を探すことが、とても大変なのです。
しかし、REITは東京証券取引所を通じて、株式のようにリアルタイムで売買することができます。
REITの4つのメリットをまとめると、以下のとおりです
- ①少額からの不動産投資が可能
- ②高利回りの分配金を期待できる
- ③専門家が色々な不動産に分散投資してくれる
- ④いつでも売買できる
REITの市場規模
REITの市場規模はどのくらいでしょうか。
グラフを見ると、米国と日本だけで世界の4分の3を占めていることが分かります。
株式市場の世界時価総額が約50兆ドルなので、REITの市場規模は株式市場の約3%と言えるでしょう。
J-REITにおける6つのセクター
REITは、基本的に「下記の6種類のどれかに該当する物件」に投資をしています。
住宅REIT
住宅REITは、「居住用のマンションに投資するREIT」です。
景気の影響を受けにくく、分配金が安定しているという特徴があります。
東京、大阪、名古屋、福岡などの都市部に投資をしており、物件の入居率は98％前後と高いです。
単身世帯・共働き世帯の都心回帰
職住隣接（職場の近くに住む）トレンド
オフィスREIT
オフィスREITは、「オフィスビルに投資するREIT」です。
オフィスは市場規模が最も大きなセクターですが、景気の影響を受けやすく、賃料・稼働率ともに安定しません。
国内・海外の経済状況をよく見ながら投資する必要があります。
ホテルREIT
ホテルREITは、「ホテル等の宿泊施設に投資するREIT」です。
ホテルはオフィス同様に、景気の影響を受けやすいと言われています。
外国人観光客の急増
ラグビーワールドカップ
東京オリンピック
業施設REIT
商業施設REITは、「イオンなどのショッピングセンターに投資するREIT」です。
Amazonなどのeコマースの快進撃によって、小売り系の実店舗は収益が悪化しているのが現状です。
最も将来性が悲観されていて、割安で放置されているセクターと言えますね。
物流REIT
物流REITは、「倉庫などの物流センターに投資するREIT」です。
商業施設REITとは対照的に、ネットショッピングを利用する人が増えた影響で、物流REITは好調です。
また、賃料・稼働率ともに安定しているため、分配金水準の急激な増減もあまりありません。
ヘルスケアREIT
ヘルスケアREITは、「高齢者向けのシニア住宅に投資するREIT」です。
超少子高齢化の日本では、社会的ニーズが高く成長性が期待できます。
賃料・稼働率ともに安定的で、景気の影響を受けにくいですが、まだ歴史が浅く規模が小さいREITと言えます。
REITっていっても色々な投資先があるんだね。
そーなんだよ！
選定も楽しみの一つでしょ！
コロナの影響が出たのが、オフィスREIT
逆に景気に左右されないのが、物流REITなんだよね。
まとめ
株・債券と同様に投資する価値のある資産、REIT（不動産投資信託）について解説しました。
REITの仕組みは「投資家からお金を集め、そのお金を使って不動産投資をし、得られた利益を投資家に分配する」というものです。
J-REITは16年で4倍という立派な成績を残していますし、米国のREITも堅調です。
ぜひみなさんも、資産の中にREITを組み入れることを検討してみてください
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